Nach bzw. neben der sorgfältigen Auswahl der Immobilie sollten beim grundbücherlichen Immobilieninvestment  folgende Risiken beachtet werden:

• Leerstand: Leerstände sprich Mieterwechsel werden sie als Immobilieninvestor immer wieder treffen. Aus diesem Grunde sollte man unbedingt entsprechende Kapitalreserven zur Liquiditätssicherung vorsehen. Diese Vorgehensweise ist umso wichtiger wenn man die Immobilien-Investition mit einer Finanzierung gekoppelt hat, da hier noch zusätzlich die Kreditrate zu bedienen wäre.
• Sanierung: Als Immobilienbesitzer weiß man, dass in einer Wohnung/Haus immer etwas kaputt werden kann. Auch hierfür empfiehlt es sich einen Kapitalpolster an der „Seitenlinie“ zu behalten. Umso wichtiger ist dies bei der Investition in Altbauwohnungen, da hier schneller oder höhere Instanhaltungs- und Sanierungskosten anfallen können.
• langfristiges Investment: Das grundbücherliche Investment ist aufgrund der beim Kauf entstehenden Nebenkosten (und in weiterer Folge auch aufgrund steuerlicher Thematiken/Fristen) grundsätzlich als langfristiges Investment zu betrachten. Mitunter ist im Vergleich zu anderen Veranlagungsformen  die Umwandlung in Liquidiät sprich der Verkauf mit mehr Aufwand verbunden. Mit spricht hier sozusagen von einer längeren Kapitalbindung.
• Marktschwankungen: Wie auch andere Märkte ist auch der Immobilienmarkt von Schwankungen betroffen. Wobei dieser im Vergleich zu Aktien- Wertpapiermärkten einer wesentlich geringeren Schwankungsbreite unterworfen ist.
• Zinsrisiko (bei Kauf Fremdkapital): Beim Immobilieninvestment mit Fremdfinanzierung sollte man auf alle Fälle das Zinsrisiko beachten. Um dieses auszuschließen gibt es aktuell attraktive Fixzzinskonditionen am Bankensektor.

FAZIT: Durch eine sorgfältige konzeptionelle Beratung durch einen Experten und einen klugen Immobilienkauf in ensprechenden Lagen können viele  Risiken auf ein Mindestmaß reduziert werden. Wichtig ist im Vorfeld des Kaufes ein umfassendes Bedarfsgespräch welches die  Form des passenden Immobilieninvestments bestimmt.

In Österreich unterscheidet man unter mehren Möglichkeiten in Immobilien zur Anlage zu investieren. Beim Neubaukauf von Bautägern gibt es im wesentlchen zwei Möglichkeiten, die auch Privatpersonen zur Verfügung stehen.

WICHTIG: Die unten angeführten Ausführungen sollen nur einen groben Überblick verschaffen. Zur individuellen steuerlichen Beratung ist ein Gespräch mit einem Steuerberater unabdinglich:

• „gewerblicher Kauf“ :  Als Anleger ist der Kauf mit ausgewiesener Umsatzsteuer (20% USt) sinnvoll, wenn die Wohnung umsatzsteuerpflichtig (z.B. zu Wohnzwecken 10% Umsatzsteuer) vermietet wird. In diesem Fall kann der Käufer (bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen) die von ihm bezahlte Umsatzsteuer (= Vorsteuer) vom Finanzamt zurückfordern. Das heißt  der Investor kauft unter Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung  die Immobilie vorsteuerabzugsberechtigt . Bei kleiner Vermietungstätigkeit & unter Berücksichtigung des steuerlichen Betrachtungszeitraumes von 20 Jahren (+ Bauphase) muss  innerhalb dieser Frist ein steuerlicher (Total-) Gewinn erzielt werden um in vollem Umfang die geltenden Steuervorteile zu genießen. Der Vorteil dieser Form ist, dass beim Kauf der Immobilie weniger Liquidität aufgewendet werden muss, und man somit auch einen Teil der Nebenkosten, welche prozentual am Kaufpreis bemessen werden, erspart. Weiters können über die Laufzeit diverse Aufwendungen wie die Afa, Steuerberatungskosten, Instandhaltungsaufwände, und auch Kreditzinsen und andere Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
• „Kauf als Privatperson“: Als Abgrenzung zum gewerblichen Kauf wird hier beim Kaufpreis keine Umsatzsteuer ausgewiesen. Die Rendite dieses Kaufs ist in der Regel etwas niedriger als beim gewerblichen Kauf. Bei einer Nutzungsänderung (z.B. Verkauf- oder Eigennutzen der Immobilie) im oben geannnten Zeitraum müßte im konkreten Fall keine USt Korrektur stattfinden. Die Gewinnerzielungserfordernis auf den steuerlichen Betrachtungszeitraum sprich die Vermeidung der „Liebhaberei“ kommt hier sehr wohl auch zu tragen.

Als Ergänzung angeführt gibt es noch den sogenannten „deklarierten Liebhabereikauf“. Hier dürfen allerdings keine Kosten steuerlich geltend gemacht werden, sprich es entstehen hier keine steuerlichen Vorteile.

Beim Vorhaben mehre Immobilien auf einmal zu erwerben bzw. beim Wunsch sich in absehbarer Zeit ein größeres Immobilienportfolio aufzubauen kann es Sinn machen über den Kauf über eine Kaptialgesellschaft (z.B.: GmbH) nachzudenken. Hierzu stehen wir ihnen gerne beratend zur Verfügung.

 

Die besondere steuerliche Position des Bauherren ermöglicht die beschleunigte Abschreibung der Sanierungs- und Baukosten für ein Wohnungsprojekt über 15 Jahre. Dies führt in den ersten 15 Jahren steuerlich betrachtet zu mehr Verlusten als Einkünften. Infolgedessen werden die Mieteinkünfte in diesem Zeitraum steuerfrei gestellt, und darüber hinausgehende Verluste können mit anderem Erwerbseinkommen kompensiert werden, was zu einer Steuerersparnis führt.

Zusätzlich können nicht baubezogene Dienstleistungen als Werbungskosten teilweise sofort oder über 15 Jahre abgeschrieben werden, was in den ersten Jahren der Errichtung zu weiteren steuerlichen Verlusten führt. Es besteht auch oft die Möglichkeit, den Restbuchwert des Altbestandes sofort als Aufwand abzuziehen, was ebenfalls zu zusätzlichen Verlusten in der Errichtungsphase führt.

Die 15tel Abschreibung, eine Sonderbestimmung zur beschleunigten Absetzung von Sanierungs- bzw. Herstellungskosten, wird in der Regel bei Bauherrenmodellen genutzt. Im Vergleich zur üblichen Abschreibung von 1,5 % des Gebäudewertes über 67 Jahre bei Wohnimmobilien ermöglicht das Bauherrenmodell eine deutlich schnellere Abschreibung. In dieser Zeit hat der Bauherr steuerlich gesehen mehr Ausgaben als Einnahmen, was zu einem steuerlichen Verlust führt. Die Mieteinkünfte werden während dieser Zeit quasi steuerfrei gestellt, und darüber hinaus kommt es durch die Verrechnung des Verlustes mit sonstigen Einkünften einkommensabhängig zu einer Ersparnis.